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【賃貸大家】日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化 [645525842]

未分類
投稿者：vkmw73 ｜ 2021年8月21日

1 ：：2021/08/16(月) 13:50:41.95 ID:TohNqYCm●.net ?2BP(2000)
https://img.5ch.net/ico/nida.gif
■人口減少に伴い新築アパート「供給過剰」の状況が加速

出生数を死亡数が上回ることで、今後日本の人口はますます減少し、図表1の通り、令和47年（2065年）には9000万人を割り込むまで減少することが予想されています。

※国立社会保険・人口問題研究所「人口統計資料集」より作成
［図表1］2010〜2060年までの人口統計
※国立社会保険・人口問題研究所「人口統計資料集」より作成

世帯数は、核家族化・個人化の流れを受けてしばらく微増が続くと予測されますが、最終的には大幅な人口減少に伴って、大きく減少していくことが確実です。

一方、新築アパートの供給は、大手ハウスメーカーを中心に相変わらずやむことをしりません。部屋を借りたいという需要が明らかに少なくなっていくにもかかわらず、供給だけが続いていくという状況です。

《需要と供給のバランスで言えば、明らかに供給過剰の状況が生まれ、その状況が加速している》のです。

平成30年（2018年）に発表された全国平均の空室率（空き家率）は13％を超えており、当社の営業エリアである関東の空室率も、17％を超えています（総務省統計局住宅・土地統計調査より）。

今後空室率は増加の一途をたどり、令和22年（2040年）には空室率が40％前後になるという予測まであるくらいです（野村総合研究所調査より）。

空室率が上昇するということは、家賃が下落していくことと同義です。そして、空室率が40％になるというのは家賃が40％下がることを意味します。家賃10万円の部屋が6万円でなければ入居者が決まらなくなる、と言えばご理解いただけるでしょうか。オーナーにとっては、単純に売上が4割減少することにほかなりません。しかしながら、固定資産税や借入金の金利等の経費はほとんど変わらないのです。

人口減少および供給過剰による需給関係の大きな変化により、アパート経営が非常に厳しくなっていくことがおわかりいただけるかと思います。

−−−−−省略−−−−−

■賃貸市場の競争激化…「貸し手優位の時代」は終わった

借り手が減って貸し手が増えれば、当然、賃貸市場の入居者獲得競争は激しくなり、その競争の度合いは年を追うごとに激化していくでしょう。

市場競争というのは、他の業界では特に珍しくはなく、当たり前のことです。しかしわが国においては、「部屋が空けば、何もしなくてもすぐに次の入居者が決まる」という住宅不足の時代が長く続いていたため、賃貸市場に競争という概念はありませんでした。

貸し手同士で競争する必要などなく、オーナーが入居者に対して「部屋を貸してやる」という態度でした。貸し手優位の時代だったということで…etc

連載空室率40％時代を生き抜く！アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド【第1回】
日本のアパート経営、さらに進む「勝ち組・負け組」の二極化
https://gentosha-go.com/articles/-/34296
大谷義武,太田大作2021.8.16

73 ：：2021/08/16(月) 16:03:06.94 ID:iJAysI8n0.net

相続税対策になりますよ

5 ：：2021/08/16(月) 13:53:08.48 ID:N9kucvJe0.net

そもそも二極化以外に何があんの？
損得ゼロはいないんだから

9 ：：2021/08/16(月) 13:57:03.73 ID:hIh/xoN/0.net

コインランドリーも二極化でヤベーらしいな

120 ：：2021/08/17(火) 10:56:27.36 ID:LGSB99PE0.net

東京都の人口自体は特別下がってはいない

郊外に流れて来てるっていうのはある。

人口増加の多い区市町村（対前月比）
町田市　165
八王子市　142
昭島市　126
江東区　108
日野市　100

人口増加の多い区市町村（対前年同月比）
小金井市　1,426
国分寺市　1,370
中央区　1,224
三鷹市　928
立川市　846

3 ：：2021/08/16(月) 13:52:46.40 ID:nBZ891yS0.net

儲かるのは売り付けた業者だけ

61 ：：2021/08/16(月) 15:44:34.56 ID:QqqG7K3g0.net

アパート新築したら、どんなアパートでも最初の一回転は必ず埋まる。

それからは立地がすべてで、駅から少し離れた場所だと入居者がいなくなる

駅近なら殿様商売ができる。

2 ：：2021/08/16(月) 13:51:50.35 ID:UR2vzFyc0.net

煽るようにこどおじ連呼していた業者いたなあ

28 ：：2021/08/16(月) 14:18:18.17 ID:akc18nC60.net

レオパレスとか大東建託とかか

13 ：：2021/08/16(月) 13:59:40.55 ID:wdJq/BdK0.net

オーナー詐欺だからな
オーナーから金取るだけ取って破産させて
担保として物件取り上げて別のオーナー探す
アパート買う奴がアホ

完済して自分の物になっても不良再現が残るだけ

85 ：：2021/08/16(月) 16:58:23.28 ID:lcvwrR9x0.net

小梅太夫や岡本夏樹は大丈夫か？

140 ：：2021/08/18(水) 09:34:01.69 ID:dygcgPs+0.net

結局のところ、「不労所得でウハウハやで」という下手な夢なんか見ず
安い土地にそこそこの自宅作って残った金で悠々自適に過ごすのが最適
の選択やね

70 ：：2021/08/16(月) 15:52:57.76 ID:wckAJunw0.net

こどおじが外に出てきてくれれば・・・

36 ：：2021/08/16(月) 14:35:22.60 ID:/vd/HL8a0.net

どこみても新しい物件建ててるもんなあ

16 ：：2021/08/16(月) 14:03:11.92 ID:wdJq/BdK0.net

>>13不良債権の間違い
壁の薄いアパート
２軒繋がっているように建てられているところ
は絶対に買っちゃダメ隣のオーナーと揉めるし
売却しても狭すぎて一軒家もアパートも建てられない

49 ：：2021/08/16(月) 15:05:52.38 ID:UtWxRfiS0.net

これから家賃の暴落が始まるのか

116 ：：2021/08/17(火) 01:44:26.03 ID:TPRAhd9V0.net

不動産投資、数千万の借金をして月々数万の家賃収入、空室になれば0円、でもローンの支払いはある、設備が壊れたら修理代、修繕費積み立て、固定資産税、うまくいっても元とるだけで30年以上、南海トラフ巨大地震、ハイリスクローリターン。
バカが食い物にされてるだけ。

90 ：：2021/08/16(月) 17:10:25.05 ID:8Q8pXeEz0.net

警察幹部らは裏で１人当たり19億円くらい受領しているらしい。警察犯罪が滅茶苦茶酷い。

78 ：：2021/08/16(月) 16:13:33.50 ID:zk8blc7S0.net

>>65
どんな条件で探してるの？
後学のためぜひご教示いただきたい

41 ：：2021/08/16(月) 14:49:22.92 ID:k2M5oG0F0.net

レオパレスのせいじゃねえの？

101 ：：2021/08/16(月) 18:05:12.49 ID:vbz44oRH0.net

>>56
ナマポはなぜか駅チカの似たようなところに住んでいる
つまり最初から利権になってんだよ

51 ：：2021/08/16(月) 15:11:04.64 ID:zk8blc7S0.net

>>45
家賃×入居率、とかかる手間のバランスだよ

シェアハウスはおそらく前者↓後者↑でよほど恵まれないと合わないだろ
トラブルの類のケツ全部ふかないかんからして

48 ：：2021/08/16(月) 15:05:48.13 ID:LAHQ4vsL0.net

儲かるわけないよ

128 ：：2021/08/17(火) 13:18:55.63 ID:YzYa58lY0.net

>>2
実際はアパマン独身オジさんオバさんの方が悲惨

121 ：：2021/08/17(火) 11:06:04.03 ID:lvyZO3ai0.net

よく昔から資産３分法で、不動産を持てと言われるが
自分で住む、一流企業に長期で貸す、更地に駐車場とかでないと
流動性不安あり税負担の塊でメンテ費用掛かる不動産は、右肩上がりの経済でない限り、凄いリスクある資産。

株とか有価証券投資はアブいと言われるが、下がっても売り逃げできたり、最悪捨ててしまえば良いし
メンテ費用も所有者に掛かる法的リスク(損害賠償リスク)もないし
こっちから要求しなくても配当利子があるのが大半だし
これからは株式投資の方がコスパ良さそう。

109 ：：2021/08/16(月) 19:30:12.52 ID:0HhRXZj20.net

しかし、入居さえすれば賃貸しは儲かる

123 ：：2021/08/17(火) 11:30:46.35 ID:XgkJadEe0.net

>>56
事故物件率高くなりそう

57 ：：2021/08/16(月) 15:26:21.99 ID:1xjAcwVo0.net

アパートとマンションの違いってなんだっけ？

35 ：：2021/08/16(月) 14:32:51.26 ID:ROsqtdTz0.net

もうそろそろ築30年とかすらやべーのに築40年とか誰が借りるんだよ昭和脳老害大家は一切合切死に絶えろ(´・ω・`)

63 ：：2021/08/16(月) 15:46:04.57 ID:fPdhthdO0.net

お前らのボッタクリがホームレス生保捨猫を作っている！！！
人殺し！！

126 ：：2021/08/17(火) 11:42:14.24 ID:gHdV+eT60.net

まずは競売物件から始めます

74 ：：2021/08/16(月) 16:04:28.58 ID:/fCjDQXi0.net

>>71
裏山、どうやったら25億まで行けるのか、、
個人の与信だと7000万位までが限界だと言われた

145 ：：2021/08/18(水) 09:51:52.55 ID:OGiM9yk20.net

不労所得うらやましいかwww？

97 ：：2021/08/16(月) 17:47:04.00 ID:2qsBJzRQ0.net

>>95
大阪は生活保護の家賃上限が42000だからそれに合わせてんのじゃない？

47 ：：2021/08/16(月) 15:04:45.48 ID:XCrpYHrE0.net

おっさん「仕事くれ」
会社「新人がいい」

86 ：：2021/08/16(月) 17:03:27.81 ID:MD7AcufF0.net

どんどんカモ作らないとな

130 ：：2021/08/17(火) 19:20:09.39 ID:D82zS2K00.net

>>113　もう中国笑えないよな。。。orz

65 ：：2021/08/16(月) 15:50:15.47 ID:+uh/htV/0.net

いつも県名が変だが東京23区の話ね
ある程度の予算用意してもいまいち条件に見合った部屋が見つからない
部屋は中途半端に広いけどそれだけ
供給する方ももっと貸手がどんな部屋を欲してるか考えてくれ
いや考えてるんだろうけどさ

110 ：：2021/08/16(月) 19:41:00.66 ID:TvI/IKB10.net

>>108
排水管が潰れるいいますな

106 ：：2021/08/16(月) 18:20:00.92 ID:vQOmfBPn0.net

せやな
稼ぎたいなら人気のある場所選ばんとな
てか良いこと教えたろ
賃貸でコスパ良く稼ぎたいならシェアハウスやれ
かなり捗るぞい
例えば、４畳半の部屋に３段ベッド２台置いてみ
１人５万円として１部屋で３０万円ゲットやで
例えば、掃除を住人の当番制にしてみ
経費節約でホクホクよ・・・なあﾆｺ(´・ω・｀)

103 ：：2021/08/16(月) 18:08:07.15 ID:QhqUQzF50.net

>>39
ん、両方か？

52 ：：2021/08/16(月) 15:11:50.21 ID:8ZPGEn6L0.net

もう不労所得が染み付いちゃったから今から破綻しても働く意欲なんてねえよ

75 ：：2021/08/16(月) 16:07:03.42 ID:Gp9KT/oE0.net

>>74
不動産をどんどん担保にしていくんやないの？

7 ：：2021/08/16(月) 13:55:42.59 ID:N9kucvJe0.net

オーナー自身が電気工事士の資格持っててちょっとした原状回復できるくらいじゃないと駄目

37 ：：2021/08/16(月) 14:36:01.54 ID:ox1kaQY90.net

築50年のマンション住んでるけど売ってくださいって電話くる
駅近に勝るものなしか

141 ：：2021/08/18(水) 09:37:21.48 ID:ptuw4AUo0.net

https://img.gifmagazine.net/gifmagazine/images/868077/original.gif

11 ：：2021/08/16(月) 13:59:16.33 ID:j6WHqr6r0.net

年寄りばかりで外人がどんどん流入して凶悪犯罪が増えるディストピア目前

77 ：：2021/08/16(月) 16:11:54.09 ID:zk8blc7S0.net

>>53
まあレンタカー借りるときの保険代みたいなもんだ、諦めれ

34 ：：2021/08/16(月) 14:30:39.41 ID:VzhKnmJQ0.net

ナマポだと大家さんめっちゃ親切になるぞ
末長くお付き合いお願いしますって言ったら
システムバスにシステムキッチンになったわw

91 ：：2021/08/16(月) 17:12:00.05 ID:mUa1qa0O0.net

土地自前じゃないと厳しいだろ

27 ：：2021/08/16(月) 14:17:19.10 ID:IzK6UMBQ0.net

>>1
二極化と言いつつ勝ち組について何も語っていないなぁ

92 ：：2021/08/16(月) 17:12:32.13 ID:r01bipno0.net

>>84
色々割引入れれば高くはないよいつゴミ捨ててもいいし毎日掃除してくれるペット飼えないから引っ越すけど

25 ：：2021/08/16(月) 14:12:47.01 ID:D46lHRtW0.net

結局老人搾取でオレオレ詐欺とさして変わらんわな

59 ：：2021/08/16(月) 15:29:16.47 ID:ZJmECY6P0.net

>>58
どこ？
そういうせこい地方は絶対にさけたい

93 ：：2021/08/16(月) 17:23:53.53 ID:nv0YYEzZ0.net

もっと人口減るよ

18 ：：2021/08/16(月) 14:06:08.63 ID:zxXrakOt0.net

不動産業界って時代に取り残されてるよな
不明瞭な価格、電子決済できない、客を騙すなどなど

83 ：：2021/08/16(月) 16:50:10.67 ID:tKQiXqr10.net

アホみたいにアパート、マンション建てても直ぐ入居御礼する県は沖縄県

40 ：：2021/08/16(月) 14:46:32.31 ID:nY6Vaeth0.net

大東建託のアパートは秋田でも家賃高いね。新築立つ金額

132 ：：2021/08/18(水) 07:27:03.62 ID:RLWRxFoa0.net

>>20
お前は何も分かっていない。

139 ：：2021/08/18(水) 09:05:05.86 ID:DHwiYB7r0.net

>>137
大家が地価が高い時期に買っていて、資材、施工費用も高く原価が高いので、
家賃は下がらない、というか下げると赤字になり採算が取れなくなる
不景気で地価も下落基調だが家賃は上がっている。地方都市でもな
需要減と供給過剰で空室率が高く非効率になっているし、破綻リスクが高まり貸し手側もメリットがなくなる、
借り手側にはインフレによる家賃値上げリスクがある
今は持ち家が賢明だな

38 ：：2021/08/16(月) 14:40:06.97 ID:lgoj5Str0.net

>>35
老後に備えてるんだろ。70歳ぐらいが。
5000万ぐらいつかって(´･ω･)

131 ：：2021/08/17(火) 19:20:09.85 ID:innZuqR+0.net

地方だとアパートなんか余ってるだろ
築5年過ぎたら厳しいよ

44 ：：2021/08/16(月) 14:57:51.64 ID:hI0BC+/X0.net

今から正攻法で不動産投資したところで儲からないよ
儲かっているのは地価が安い昔（1980年以前）に土地を買った人たちと、土地をたくさん所有している大地主
賃貸住宅市場は供給過剰とは言え、
最近はバブル時代〜数年前までの地価上昇や高い住宅価格で原価が高いので、家賃は下がらない（下げれば採算が取れなくなる）
むしろ、最近はコロナ不況だろうが都会のみならず地方都市でも家賃が上昇している
10年前までは賃貸優勢だったけど、今は地価下落や低金利で持ち家優勢だな
破綻リスクも上がって、大家側も借り手側も動向が不確定になってきているし、若いうちに家を買うのが得策だな

88 ：：2021/08/16(月) 17:07:48.66 ID:gq+nRu7q0.net

>>37
それはただの悪徳商法みたいなもんだよ

46 ：：2021/08/16(月) 15:03:59.59 ID:biBhqd0G0.net

近所の築40年アパートは生活保護受給者専用でやってるな
立地が悪いから今更建て替えとか修繕工事とかする気ないんだろう

114 ：：2021/08/16(月) 21:09:05.26 ID:kxaqrmzo0.net

既に供給過剰なはずが、都心の購入価格は依然として上昇。もう多摩川の土手全部がマンションになる勢い。かと言って賃貸相場も変わらず。
一体誰が買っているのか。

30 ：：2021/08/16(月) 14:21:11.12 ID:ZYQmaclc0.net

儲けでてないだろこれって賃貸物件普通にあるよね

122 ：：2021/08/17(火) 11:16:38.48 ID:Z2gkqjn60.net

自民党「ご安心下さい！移民を大量入国させてアパートの空室率を改善します！」

50 ：：2021/08/16(月) 15:10:20.31 ID:toetDXhm0.net

都内は全然下がらないな、安い物件を物置き代りに使いたくて探してるんだけど

138 ：：2021/08/18(水) 08:06:10.37 ID:ClE+oEtQ0.net

ソフトバンクが買収したアメリカのヴィレッジハウスがこういう年数の経ったアパートの買い叩きを仕掛けてくるっ話だな。そうなると家賃半額になるからオーナーは震えてる。

107 ：：2021/08/16(月) 18:39:01.77 ID:fySwpnxx0.net

変な奴入ってきたら悩みが尽きないんだろ

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